Overwaarde verzilveren

Je hebt een huis met overwaarde en dus veel geld in de stenen. Je kunt dan steenrijk zijn maar te gelijke tijd geld arm. Het kan dan zijn dat je financiële armslag wilt voor het verbouwen of verduurzamen van jouw woning of gewoon om leuke dingen te doen. Met andere woorden: je wilt je overwaarde verzilveren!
Er zijn dan verschillende opties die je kunt overwegen waarbij het belangrijk is je goed te laten adviseren voor dat je een keuze maakt.

Verkoop van de woning

Verkoop en verhuizen is natuurlijk een van de mogelijkheden. Je hebt hierbij drie opties:

Het verschil of een deel van de overwaarde gebruik je voor andere doeleinden bijvoorbeeld een camper of een verre reis. Je moet er hierbij dan wel rekening mee houden dat je te maken krijgt met de bijleenregeling. De belastingdienst schrijft dan voor dat als je de overwaarde niet inzet om de nieuwe hypotheek te verlagen met de volledige overwaarde dat er dan op (een deel van) de hypotheek geen renteaftrek mogelijk is. Als je € 50.000 van de overwaarde op je bankrekening zet dan is dus over de eerste € 50.000 van de hypotheek geen renteaftrek mogelijk. Dit heeft ook invloed op de leencapaciteit en dus op het maximaal te lenen bedrag. Belangrijke vraag bij deze optie is natuurlijk: Is er wel een geschikte woning te koop?

Hierbij is de volledige overwaarde belastingvrij te gebruiken. Blijf je lager dan drie jaar huren dan vervalt de bijleenregeling en ben je belastingtechnisch niet meer verplicht de overwaarde in te zetten bij een eventuele aankoop van een nieuwe woning. Hou er wel rekening mee dat je al snel in de vrije sector moet gaan huren en dat de maandelijkse huurlasten behoorlijk hoog kunnen zijn. Vaak stijgen hiermee de woonlasten en bestaat de kans dat je de volledige overwaarde moet gebruiken om de huur te kunnen opbrengen. Uiteraard heb je wel te maken met vermogensrendementsheffing als je boven de vrijstellingsgrenzen uitkomt met je vermogen. Ook bij deze optie is de vraag: is er een passende huurwoning beschikbaar?

Ook wel “sale and leaseback” genoemd. Dit gaat vaak via een commerciële partij. Je krijgt hierbij in één keer een bedrag in handen. Dit ligt vaak tussen de 70% en 80% van de waarde van de woning. Je gaat vervolgens een marktconforme huur betalen die ook aan indexatie onderhevig zal zijn. Vaak stijgen hiermee de woonlasten en bestaat de kans dat je de volledige overwaarde moet gebruiken om de huur te kunnen opbrengen. Bij een overwaarde van € 120.000 en een huur van € 1.000 ben je dan in 10 jaar door je overwaarde heen.
Uiteraard is er ook de optie dat je de woning tegen ‘waarde in verhuurde staat’ aan je kind(eren) verkoopt om deze vervolgens weer terug te huren. De kinderen kunnen dan voor koopsom een verhuurhypotheek afsluiten, of de koopsom (gedeeltelijk) schuldig blijven. De huur die je dan moet betalen dient minimaal 6% van de WOZ-waarde te bedragen om de woning bij jouw overlijden buiten sfeer erfbelasting te houden. Hoge huurlasten kunnen eventueel gecompenseerd worden met jaarlijkse schenkingen. Een eventuele bestaande hypotheek moet bij verkoop worden afgelost. De woning en een eventuele verhuurhypotheek is voor de kinderen een box 3- bezitting. De ontvangen verkoopopbrengst is box 3 vermogen.

Het opnemen of verhogen van je hypotheek

Vaak doe je dit bij een reguliere bank of geldverstrekker. Er zijn diverse producten beschikbaar in de markt. Uiteindelijk zijn ze te kwalificeren in twee categorieën:

Het maximaal te lenen bedrag is afhankelijk van de waarde van de woning en de bestaande hypotheek en in een aantal gevallen ook van je leeftijd.

Je kunt hierbij denken aan een “gewone” hypotheek waardoor je in staat bent om je wensen te kunnen vervullen. Gebruik je het geld voor een verbouwing of verduurzaming dan is er mogelijk nog recht op renteaftrek als je tenminste kiest voor een annuïtaire aflossing in 30 jaar. Kies je voor een leuke dingen doel dan is er geen recht op rente aftrek en is de keuze voor een aflossingsvrije hypotheek een logische. Dit scheelt dan in de maandelijkse lasten. Bij een “gewone” hypotheek wordt er altijd een inkomenstoets gedaan en zul je dus voldoende (pensioen) inkomen moeten aantonen om de hypotheek te kunnen krijgen.

Er zijn natuurlijk ook oplossingen voor situaties waarin je onvoldoende pensioeninkomen hebt om een gewone hypotheek te kunnen krijgen. Als je dan een grote overwaarde hebt dan is het mogelijk om tot een bepaald bedrag van de waarde van de woning op te nemen. De verschuldigde rente wordt dan bijgeschreven op de uitstaande schuld en deze wordt daarmee natuurlijk steeds hoger en de overwaarde dus minder. De overwaarde wordt dus “opgegeten”. Het verkregen bedrag is vrij te besteden maar is geen recht op renteaftrek. Deze constructie heeft natuurlijk ook invloed op de erfenis.
Het maximaal te lenen bedrag is afhankelijk van de waarde van de woning en de bestaande hypotheek en in een aantal gevallen ook van je leeftijd.

Lening via de gemeente

Via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN) worden ook financieringsoplossingen aangeboden door gemeenten aan hun inwoners. Met deze leningen is het dan voor huiseigenaren mogelijk om hun woning levensloopbestendiger te maken of te verduurzamen. Helaas worden de svn.nl/blijverslening en svn.nl/verzilverlening van het SVN niet door iedere gemeente aangeboden. Je kunt dit controleren op svn.nl.

Dit is nog het beste te vergelijken met een “gewone” hypotheek of een persoonlijk lening. Hierbij vindt dus een inkomenstoetsing plaats en is er ook sprake van een maandelijkse aflossing. De woonlasten nemen dan ook toe. Looptijden van de lening zijn afhankelijk van de hoogte van het te lenen bedrag en liggen tussen de 10 en 20 jaar.

De verzilverlening van het SVN is vergelijkbaar met de “Opeet” hypotheek van een bank. De rente wordt dan ook bijgeschreven op de schuld. Deze lening-vorm is dus geschikt voor huiseigenaren die onvoldoende pensioeninkomen hebben maar wel veel overwaarde.
Bij beide leningen is het belangrijk te weten dat de gemeenten zelf bepalen of en welke leningen ze willen aanbieden via het SVN. Ook kan iedere gemeente andere of aanvullende eisen stellen. Je kunt dit controleren op svn.nl.
Je ziet dat er nogal wat mogelijkheden zijn met ieder hun eigen voor- en nadelen. Het is dan ook belangrijk om je goed voor te laten lichten voor je een beslissing neemt. Bel gerust voor een afspraak. Wij helpen je graag de juiste oplossing te vinden voor jouw wensen

error: Wil je wat tekst gebruiken van ons? Neem gerust contact met ons op zodat we voor elkaar wat kunnen betekenen.